Mengajukan KPR di Bank, Rumah menjadi kebutuhan primer bagi semua orang. Sayangnya, membangun ataupun membeli rumah memerlukan uang yang tidak sedikit sebab harga rumah saat ini relatif mahal.
Untuk mengatasi hal tersebut, banyak bank menawarkan pembelian rumah secara kredit yang kita kenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan jangka waktu tertentu.
Tentunya, plafon pinjaman, bunga, serta tenor yang diberikan oleh masing-masing bank akan berbeda-beda.
Nah, bagi kamu yang ingin mengajukan KPR di bank, alangkah baiknya jika kamu melakukan simulasi penghitungan KPR terlebih dahulu. Hal ini bertujuan agar KPR yang kamu ajukan sesuai dengan kondisi keuanganmu saat ini.
Misalnya, kamu ingin membeli rumah di Kabupaten Banyuwangi melalui KPR di bank seharga Rp 300 juta dengan tenor cicilan selama 20 tahun dengan bunga fix 9% pertahun.
Kamu diharuskan membayar Down Payment (DP) sebesar 20% dari harga tersebut. Maka, yang perlu kamu hitung sebelum Mengajukan KPR di Bank adalah sebagai berikut:
Isi Artikel
1. Down Payment (DP)
– Uang muka = 20% x harga rumah = 20% x Rp 300 juta = Rp 60 juta
– pokok kredit (sisa hutang) yang harus kamu bayarkan adalah = Harga rumah – DP = Rp 300 juta – Rp 60 juta = Rp 240 juta
2. Cicilan dan Bunga
Nah, selanjutnya adalah menghitung biaya bunga dan cicilan yang harus kamu bayarkan perbulan selama 20 tahun ke depan.
Pertama, hitung cicilan pokok perbulan. Ingat ya, cicilan pokok belum termasuk bunga.
– cicilan pokok perbulan = pokok kredit : masa tenor = Rp 240 juta : 240 bulan = Rp 1 juta
Selanjutnya, hitung bunga perbulan yang harus kamu bayar. Nah, dalam hal ini, kamu bisa menggunakan bunga fix terlebih dahulu karena biasanya bank memberikan bunga fix pada 1-3 tahun pertama masa cicilan. Sedangkan pada tahun selanjutnya akan dikenakan floating rate.
– bunga perbulan = pokok kredit x bunga pertahun : 12 = Rp 240 juta x 9% : 12 = Rp 1,8 juta
Nah, berdasarkan hitungan tersebut, maka cicilan yang harus kamu bayar perbulan adalah = cicilan pokok perbulan + bunga perbulan = Rp 1 juta + Rp 1,8 juta = Rp 2,8 juta
3. Biaya Tambahan
Selain DP, cicilan dan bunga perbulan, kamu juga harus menyiapkan biaya tambahan yang harus kamu bayar di awal yang meliputi:
a. Biaya Administrasi
Besarnya biaya administrasi yang dikenakan berbeda-beda pada setiap bank, tergantung kebijakan bank masing – masing. Umumya, biaya administrasi yang dibebankan adalah Rp 500 ribu.
b. Biaya Provisi
Merupakan biaya yang dikenakan atas dana yang dipinjamkan oleh bank kepada nasabah yang mengambil KPR, dibayarkan sekali pada saat pengajuan KPR.
Besarnya biaya provisi yang ditetapkan bank berbeda – beda, sesuai dengan kebijakan bank yang bersangkutan. Umumnya, biaya provisi yang dikenakan adalah 1% dari jumlah pokok kredit.
– biaya provisi = 1% x pokok kredit = 1% x Rp 240 juta = Rp 2,4 juta
c. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Merupakan pajak pembelian yang dibebankan kepada pembeli properti. Besarnya BPHTB ini adalah 5% dari harga beli dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Nah, besarnya NJOPTKP ini berbeda – beda di tiap wilayah tergantung peraturan pemerintah.
Nah, NJOPTKP di Kabupaten Banyuwangi saat ini adalah Rp 60 juta. Maka, pajak yang harus kamu bayarkan adalah:
– BPHTB = 5% x (harga rumah – NJOPTKP) = 5% x (Rp 300 juta – Rp 60 juta) = Rp 12 juta
d. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
biaya ini biasanya harus kamu bayarkan sekaligus saat kamu mengajukan balik nama. Besarnya adalah satu per seribu dari harga rumah ditambah Rp 50 ribu. Nah, jumlah Rp 50 ribu ini bisa berubah sewaktu – waktu sesuai dengan peraturan pemerintah.
– PNBP = (1/1000 x harga rumah) + Rp 50 ribu = (1/1.000 x Rp 300 juta) + Rp 50 ribu = Rp 350 ribu
e. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Nah, Akta Jual Beli ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Sebelum mengurus AJB, kamu harus memenuhi beberapa prosedur serta biayanya seperti pemeriksaan sertifikat, pelunasan PBB, pelunasan Pph, BPHTB dan lainnya. Besarnya AJB ini biasanya 0,5% – 1% dari harga rumah.
– biaya AJB = 0,5% x harga rumah = 0,5% x Rp 300 juta = Rp 1,5 juta.
f. Biaya Balik Nama (BBN)
BBN ini diurus oleh PPAT setempat. Besarnya biaya ini adalah 1% dari harga rumah ditambah dengan RP 500 ribu, dimana RP 500 ribu ini besarnya bisa berubah – ubah sesuai peraturan pemerintah.
– BBN = (1% x harga rumah) + Rp 500 ribu = (1% x Rp 300 juta) + Rp 500 ribu = Rp 3,5 juta
g. Biaya Notaris
Biaya lain yang harus kamu siapkan adalah biaya notaris, dimana besarnya tergantung pada kebijakan bank.
h. Biaya Appraisal
Merupakan biaya yang dibebankan oleh bank guna membiayai survei properti yang akan dibiayai melalui KPR. Besarnya biaya appraisal tergantung pada nilai plafon KPR yang diajukan serta wilayah dimana properti tersebut berada.
i. Biaya Asuransi Jiwa
Salah satu kewajiban nasabah yang mengajukan KPR adalah memiliki asuransi jiwa selama masa cicilan. Besarnya biaya asuransi tergantung pada usia nasabah, riwayat kesehatan, serta tenor masa cicilan.
Hal ini bertujuan untuk meminimalisir resiko keberlanjutan cicilan saat nasabah meninggal dunia di tengah masa cicilan.
Nantinya, bank akan menagihkan sisa cicilan pada perusahaan asuransi sehingga cicilan akan tetap terbayar tanpa membebani ahli waris.
Jadi, total biaya tambahan (belum termasuk biaya notaris, biaya appraisal, dan asuransi jiwa) adalah = Rp 500 ribu (administrasi) + Rp 2,4 juta (provisi), Rp 12 juta (BPHTB) + Rp 350 ribu (PNPB) + Rp 1,5 juta (AJB) + Rp 3,5 juta (BBN) = Rp 20.250.000,-
Berdasarkan hitungan tersebut, total biaya yang harus kamu bayarkan di awal adalah =
DP + cicilan pokok perbulan + bunga perbulan + biaya tambahan (belum termasuk biaya notaris, appraisal, dan asuransi) = Rp 60 juta + Rp 1 juta + Rp 1,8 juta + Rp 20.250.000 = Rp 83.050.000,-
Untuk cicilan pada bulan – bulan selanjutnya, kamu hanya perlu membayar cicilan pokok dan bunga perbulan saja, yaitu Rp 2,8 juta perbulan. Tapi ingat, hitungan bunga perbulan akan berubah-ubah sesuai dengan jenis perhitungan bunga yang ditetapkan oleh bank.
Baca juga: Punya gaji 2 juta pengen puya rumah? begini caranya
Nah, itulah simulasi perhitungan biaya yang harus kamu siapkan sebelum memutuskan untuk Mengajukan KPR di Bank. Pastikan bahwa KPR yang kamu ajukan sesuai dengan kondisi keuanganmu.
Semoga bermanfaat.